最近は自宅で最後を迎える人の方が少ないのではないでしょうか。老人ホームで看取りまで行うケースが増えています。空き家となった実家（又は同居でなくなった家）の相続税評価額はどうなるでしょう？記事にしてみました。ご参考まで。
特例が適用される可能性あり
故人が老人ホームに入居していてホームで亡くなったとしても要件を満たせば小規模宅地の特例は適用できます。
いつも通り先に小規模宅地の特例がどのような特例なのかを（ご存知の方は飛ばしてください）。上記ご相談のケース、故人が老人ホーム入居前に住んでいた住居に係る土地は「特定居住用宅地等」に該当します。この場合は330㎡まで80％評価減を受けられる可能性あり。
例えば1億円の土地が2000万円で評価されることになります。非常に破壊力のある特例ですから適用されるか否かは資産家の方にとって大きな関心事になっています。
ここまでは分かった（分かっている）、老人ホームに入居していた場合の注意点は何なの？という話を次のブロックでご紹介します。適用要件の話になります。
注意すべき点は？
小規模宅地等の特例の適用要件は非常に細かく複雑なので詳細は顧問税理士さんに確認してもらいたいのですが老人ホーム入居の場合の注意点は大きく分けて３つあります。
①要介護認定・要支援認定を受けていた（お亡くなりになった時点）
→健康なまま亡くなることは少ないと思うので大体の方が満たしています。1・2・3など要介護の程度は問わない。
②要件を満たした老人ホームへの入居であること
→ほとんどの老人ホームが自治体から許可を受けて運営されているはずなので心配していませんが万が一、無許可営業していた場合には特例の適用ができません。HPなど確認してみてください。直接聞いてもいいです。
③老人ホーム入居後も空き家（又は同居親族がそのまま利用）を続けること
→賃貸してはいけません。親族が住む場合でも生計が別ならダメです。趣旨は用途を変更してはいけないという点です。事業用などにも利用してはいけません。
特に③に注意してください。勿体ないから有効活用しよう！と考えると特例が適用できなくなります。
誰が相続する？
これは老人ホーム入居するか否かにかかわらず関係してくるところです。下記に簡潔に記します。
●配偶者が相続する場合
→制限なし。
●同居親族が相続する場合
→相続税申告期限までその建物に居住し、宅地等も所有している。
●別居親族が相続する場合
→別居親族が日本に住所又は国籍がある。亡くなった方に配偶者、同居親族がいない。別居親族が亡くなった時から3年以内に自身、配偶者、三親等内の親族、特別の関係がある法人の所有する家屋に住んでいない。亡くなった時点で別居親族が住んでいる家屋を以前に所有したことがない。申告期限まで取得した宅地等を所有している。（全ての要件を満たす必要があり）
特に別居親族が相続する場合のハードルは高くなります。制度設定の背景が相続税を支払う為に自宅を売却するのはかわいそう→特例を設けます！という事なので、既に自宅を持っている別居親族への適用はありません。賃貸物件に住んでいる別居親族が対象になります。
おわりに
今回は実家の相続について書きました。
皆さん祖父や祖母に会っていますか（会っていましたか）？私と同じ世代の祖父母は亡くなられた方も多いかと思います。 妻の祖父母は全て関東にいて頻繁に連絡を取りあっていたそうです。私はと言いますと母方が北海道、父方が長崎県で日本の両端なんです…。
埼玉県民が頻繁に会いに行ける距離ではありませんでした。サッカーやっていたこともあり長期休暇中も予定（部活）が入り物心ついてから2度or3度ぐらいしか会った記憶がないです。そして比較的早めにお別れの日が訪れてしまい、、、残念ながら話した内容も定かではありません。
一方、 妻は結婚後もよく祖母に会いに老人ホームへ義父母と一緒に行ってました。「元気だった」→「すごいね～長生きだね」なんて会話をよく。親族が近くに暮らしているっていいですね。私の子供達にとっての祖父母、親戚全てが埼玉県民です。それはそれでつまらないのかもしれませんけど、笑。
少々話がそれましたが今日のテーマに戻ります。我が家のケースでは、全員同じ埼玉に住んではいるけれど、どちらの実家も同居親族がいません。別居親族に該当します。そして兄弟姉妹それぞれが住宅ローン返済中。小規模宅地等の特例は適用できません。私と同じケースは多いのではないでしょうか？
①将来的には実家に住んでも良いと考えている②同居するのはちょっと…③相続税申告が必要かもしれない（基礎控除を超えそう）④賃貸か購入かで迷っている、すべてに当てはまる方は賃貸物件にしておきましょう。
両親が苦労して手に入れた大切な財産です。有効活用できれば喜んでくれるはずです。上述の通り税金面でも大きく後押ししてくれますよ。
今日はここまで、また次回も宜しくお願いします！
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