核家族化が進んでいる影響でしょう。両親が他界し、空き家となった不動産の売却を考えている方も多いはず。その際の価格の妥当性について記事にしてみました。ご参考まで。
路線価ベースの評価は低くなる
「路線価」ご存知の方も多いでしょう。1㎡当たりの評価額で国税庁が公表している価格です。これは相続税や贈与税の課税価格を算定するための数値（相続人に土地を相続する際に用いる数値）です。これが市場価格と同じになるでしょうか？
結論、市場価格とは一致しません。三大都市圏であれば低い価格で評価されることがほとんど。相続税の評価が市場価格より高くなれば、相続人に過大な税負担を負わせることになります。そうならないように配慮して路線価は決定されています。
つまり、冒頭相談ケース売主側からすると損する事が圧倒的に多い。逆に買主からするとその価格で購入できればかなりお買い得です。
路線価以外にあるの？
1㎡当たりの評価額は他にもあります。土地の価格は一物五価と言われます。5つ指標があるということです。次の通りです。
①公示価格（1月1日時点、3月公表）
②基準地価（7月1日時点、9月公表）
③路線価
④固定資産税評価額
⑤実勢価格
③④は税金計算の為の指標なので、上述したとおり低く評価されがち。納税者に配慮しているからです。よって、土地売買の指標（参考）となるのは①②⑤です。①は国土交通省が②は都道府県が土地売買の目安となる価格を公表したもの。⑤は実際に売買される（された）価格です。①②は毎年公表されるので最新の価格を参照下さい。⑤も最近の取引でないと参考になりません。
公示価格・基準地価の1.1倍？
上記の数値を使って具体的にどう価格を算出すればよいか？という話をします。国家資格である不動産鑑定士の鑑定評価が入る①②（公表している母体が違うだけで性質は同じ）をベースに個別事情を考慮するのが良いと思います。
売主が早期に現金化したい事情があれば買主有利な価格になりますし、逆に買主にどうしても買いたい理由（隣地購入の場合など）があるなら売主有利に、といった具合に個別事情により価格はブレます。
ただ、あくまで不動産鑑定士が売買の目安として公表している①②が土台になります。個別事情をあまりに勘案しすぎると売買契約は成立しません。契約締結はお互いに納得できる価額を模索する作業でもあります。
※ちなみに、実勢価格（実際に取引されている金額）は公示価格の1.1～1.2倍が目安のようです。最終的には建物の取り壊し費用や固定資産税などの経費をどちらが負担するか？も加味します。
おわりに
私自身、不動産売買を2回経験（いずれも買主）。1回目は若かったこともあり勉強不足。あまり検討もせず買えるところを買いました。まずは都内23区物件から見て回り、徐々に荒川方面へ近づきつつ…最終的には荒川を渡りました。「川口市民」です。もともと埼玉出身なので県民へ出戻りですね、笑。
ただ、知識不足ながらも価格面では運がよかったと感じます。当時はリーマンショック直後で現在の不動産価格より全体的に低めの環境でした。借入利率もまあまあです（現在より少々高めですけど）。購入時期（世代）によって格差ができてしまうのが不動産売買です。負担金額も大きく恐ろしいですね･･･。
2回目は隣地購入。まさに上述した個別事情に該当します。売ってほしいと打診したのは買主側（私）です。公示価格よりかなり高めの値段を提示され、交渉を試みたものの撃沈。「1円も値引きしません」とのことでした。私が隣地購入目的だったこと、南側に小さな公園（騒音なし）という立地条件が原因かと思います。売主はかなり強気でした。一般的には打診した側の方が価格交渉で立場が弱くなります。
それでも①生活環境の満足度を上げるため②隣地購入による元の土地も含めた資産全体の価値向上を勘案し、自分自身で決断しました。正解だったかどうかは売却予定がないので分かりません。人口減少が続く日本において土地価格は下がることが予想され、いわゆる「浪費」に該当するかもしれません。
私が冷静な判断をできたのか疑問が残りますが…決断した以上、後悔しないようにしてます。 前者（満足度向上）があれば浪費もOKなんだ！と自己正当化です、笑。以上のように最終的には契約当事者双方の合意によって実勢価格は決まります。そこに至る要因も様々ですね。
皆様が後悔のない取引をする為に参考になったなら幸いです。今日はここまで、また次回も宜しくお願いします！
コメント