相続税対策として注目を集めていると日経新聞に取り上げられていることから社長の皆さんも関心があるようです。どういった商品なのでしょうか？記事にしてみました。ご参考まで。
なぜ相続対策になるのか？
不動産に係る相続税評価額の算定に原因があります。例えば1億円の不動産を購入したとします。当該不動産の時価が大きく変動していなくても多くの場合、相続税評価額は下がります（結構な金額で下がります）。小口化商品であっても要件を満たせば特例の適用が可能です。※計算方法を紹介するのが目的ではない為、割愛。
現金を1億円持っている、株を1億円持っているといった場合に評価額が下がることはないので不動産にだけ認められている独特な評価方法と言えます。長らく相続税対策として不動産取得が推奨されている原因がここにあります。
…が、しかし値下りしにくい人気エリアの不動産を購入するとなると多額の資金が必要です。小口化された不動産であれば１口１００万円~などとなっており手が出しやすくなるという訳です。加えて、単位が細分化（100万円~）されている為、遺産分割も容易で争いを避けるのにも有効です。贈与税基礎控除の範囲内であれば生前に贈与することにより非課税の恩恵が受けられます。
REIT(不動産投資信託）は時価評価なので注意
似たようなコンセプトの商品としてREIT（不動産投資信託）があります。REITも大型優良物件（不動産）の所有にあたり広く投資を集める（小口化する）ことになりますが、不動産投資法人への出資（株の保有）という形式を取るため金融商品として扱われます。
つまり、REITは上場株式等と同じ評価方法になります。相続時の時価で評価することになり、不動産に係る評価とはならないので注意が必要です。相続税評価を下げることが目的ならREITなどの金融商品扱いとなるものを購入してはいけません。
※注：相続対策を前面に押し出しすぎると否認されることもある。
必ず購入前に自分が株を保有することになるのか、現物不動産を保有することになるのか販売会社に確認しましょう。
デメリットは？
小口化商品一覧をネットで見る限り、現物の不動産投資物件を購入した場合と比較して利回りが低い。販売業者への運営報酬が結構な額で掛かっているという印象。商品数も少ないです。今のところ選択肢が多いとは言えません。また、融資を受けることができないないのでレバレッジを利かせることができません。自己資金を用意する必要があります。
ただし、相続対策が目的であれば上記が大きなデメリットとはならないかもしれません。超長期保有が目的ではないので利回りは気にしない、手元現預金がたくさんあって相続対策のために不動産小口化商品を検討しているといった場合にはレバレッジは関係ないからです。
不動産小口化商品も投資商品なので元本保証がないこともリスクとして認識する必要がありますね。
おわりに
過去の記事でも触れましたが、衝撃的な最高裁判決（令和4年4月）が出されたので上記対策が絶対に認められると言えない状況となりました。不動産に係る相続税評価額は時価と比較して下がると上述しましたが、その評価方法を認めないという判決が下されたのです。
→時価評価に更正処分される可能性があり。
時価と相続税評価額の乖離が著しく大きい、相続開始直前の大量購入、相続直後の売却は相続税負担を大幅に減少させることを目的とした租税回避行為とみなされる可能性がゼロではないので税務上のリスクも考えながらよくよく検討する必要があるかと思います。
よって、皆さんにとって相続対策の恩恵が受けられなくても投資商品として魅力があるならば買いでよいでしょう。結果、相続対策の恩恵も受けられたとしたら二重で得した気分になれるはずです。時価評価への更正処分が乱発されることは考えづらいので多くの場合、相続税対策の恩恵も受けられると考えます。
※不動産小口化商品の利用者が多くなれば税制改正が入る可能性もあり、現時点での考えです。投資はあくまで自己判断でお願いします。
今日はここまで、また次回も宜しくお願いします！
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